An den Immobilienaktienmärkten spielt die Musik im neuen Jahr in Asien und Nordamerika. Während in weiten Teilen Europas die Rezession die Nachfrage nach Büro- und Einzelhandelsflächen dämpft, boomt die Konjunktur im Fernen Osten und beginnt in den USA wieder anzuziehen.
Unternehmen mieten deshalb mehr Flächen in Bürotürmen und Shopping Centern und bescheren Immobiliengesellschaften steigende Gewinne. "2013 wird ein gutes Jahr für die asiatischen Märkte", sagt Helmut Kurz, Chefmanager der Immobilienaktienfonds beim Bankhaus Ellwanger & Geiger.
"In den Vereinigten Staaten sind börsennotierte Immobilientrusts bestens aufgestellt, um von der Erholung der Wirtschaft zu profitieren", sagt Matt Slepin, Gründer des US-Analysehauses Terra Search Partners.
Die Differenz könnte kaum größer sein: In zahlreichen Staaten Europas soll wegen der massiven Sparprogramme nach jüngsten Prognosen die Wirtschaft im nächsten Jahr weiter schrumpfen. Selbst für Deutschland erwartet die Bundesbank nur eine geringe Steigerung des Bruttoinlandsprodukts um 0,4 Prozent.
Nachfrageboom in Europa gebremst
Die lahmende Wirtschaft drückt bereits jetzt auf die Gewerbeimmobilienmärkte des gesamten Kontinents. "Selbst in London und Paris ziehen die Büromieten kaum noch an, weil Unternehmen nur noch sehr zurückhaltend Flächen anmieten", sagt Peter Damesick, Chefökonom Europa bei CBRE.
Ganz anders ist die Lage in den USA und im Fernen Osten. In den Vereinigten Staaten zieht die Wirtschaft seit dem Frühjahr wieder an. Bereits im dritten Quartal ist das Bruttoinlandsprodukt hochgerechnet um 2,7 Prozent gewachsen. Die Association of Financial Professionals (AFP) prognostiziert für das kommende Jahr ein Plus von 1,7 Prozent, die OECD sogar von 2,2 Prozent.
Das treibt die Immobilienmärkte. Unternehmen haben begonnen, wieder mehr Flächen anzumieten. "Landesweit gehen am Büromarkt die Leerstandsraten zurück", sagt Andreas Trumpp, Analyst der Beratungsgesellschaft Colliers International. In Süd-Manhattan sind nur noch acht Prozent der Büroflächen unvermietet. Vor zwei Jahren waren es mehr als zwölf Prozent.
Die Nachfrage treibt vielerorts die Mieten und damit die Immobilienpreise wieder in die Höhe. "Insbesondere in Technologie-Hochburgen wie San Francisco und Seattle ziehen die Mieten kräftig an", sagt Ulrich Kater, Chefvolkswirt der Deka Bank.
Wachstum in Asien
In asiatischen Staaten wie Indonesien, Malaysia und Singapur ist die Wirtschaft dieses Jahr bereits kräftig gewachsen und soll auch 2013 um mehr als vier Prozent zulegen. Für China sehen Ökonomen sogar ein Plus von bis zu acht Prozent voraus. Davon soll auch die Konjunktur in der Rohstofffördernation Australien profitieren, die immer mehr Eisenerz, Kohle und Seltene Erden in die aufstrebenden Nationen am Nordrand des Pazifiks exportiert.
Experten erwarten deshalb, dass Immobilienunternehmen im asiatisch-pazifischen Raum und in den USA 2013 von steigenden Mieteinnahmen und Immobilienpreisen profitieren werden. Hingegen dürften europäische Gesellschaften eher mit schrumpfenden Erträgen ringen. Internationale Profiinvestoren spielen bereits die tektonische Verschiebung an den Märkten.
Deutsche Gewerbeimmobiliengesellschaften zählten zwar 2010 und 2011 wegen der robusten Konjunktur zu den Lieblingen der Profi-Anleger. Doch in diesem Jahr ist die Luft raus. Seit Jahresbeginn ist die Aktie des Bürounternehmens Alstria Office nur um knapp drei Prozent gestiegen. Das Papier der IVG ist mehr als zehn Prozent im Minus. Der Kurs der DIC Asset legte zwar noch bis August gut zu, fiel seither allerdings um mehr als fünf Prozent.
Kursfeuerwerk an asiatischen und US-Börsen erwartet
Hingegen ziehen an den Börsen im Fernen Osten und in den USA die Notierungen der Immobiliengesellschaften kontinuierlich an. In den USA erzielen Aktionäre mit den Branchenpapieren seit Jahresbeginn im Schnitt ein Plus von 17,03 Prozent aus Kurssteigerungen und Dividenden, in Fernost sind es sogar mehr als 18 Prozent.
Für 2013 erwarten Experten nun ein richtiges Kursfeuerwerk bei amerikanischen und asiatischen Immobilienpapieren. Dies liegt auch daran, dass in beiden Weltregionen börsennotierte Immobiliengesellschaften den steueroptimierten Status eines Real Estate Investment Trusts (Reit) haben.
"Reits müssen ihre Gewinne nicht versteuern, sondern zu 90 Prozent an die Aktionäre ausschütten", erinnert Ellwanger-&-Geiger-Fondsmanager Kurz. "Das macht die Aktien sowohl bei Privatanlegern wie institutionellen Investoren heiß begehrt."
Vor allem Pensionskassen und Versicherer investieren in Reit-Aktien, weil ihnen der Strom an Dividenden hilft, Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen. Kurz erwartet, dass diese Profi-Investoren in Asien 2013 verstärkt in diese Papiere investieren werden.
Reits erhöhen die Dividenden-Aussdschüttung
"Das starke Wachstum der Immobilienmärkte führt dazu, dass die Reits ihre Dividenden im kommenden Jahr erhöhen werden." Dies werde mehr Kapital in die Aktien locken und deren Kurse treiben. Um welche Größenordnungen die Ausschüttungen steigen könnten, zeigen die Zahlen von Fraser Centrepoint. Der Shopping Center-Reit aus Singapur hebt seine Dividende für 2012 um 20 Prozent an.
Bei US-Reits könnten die Ausschüttungen im kommenden Jahr noch stärker zulegen. Zahlreiche Gesellschaften haben in den Rezessionsjahren nach der Finanzkrise erfolgreich Kapitalerhöhungen vorgenommen, um zu Schnäppchenpreisen Bürotürme, Shopping- und Logistikcenter einzukaufen. Die Reits können neue Finanzierungen zu niedrigen Zinsen aushandeln und damit ihre Gewinne zusätzlich steigern. "Viele Reits glänzen nun mit hervorragenden Bilanzen", sagt Terra-Search-Experte Slepin.
Analysten heben seit Monaten ihre Einstufungen und Kursziele an. Barclays Capital hat gerade das Kursziel für Alexandria Real Estate auf 89 US-Dollar angehoben – zur aktuellen Notierung wäre dies ein Plus von 27 Prozent. Die UBS hat die Aktie des Shopping-Center-Betreibers Simon Property auf "Kaufen" heraufgestuft. Das Büro- und Logistikunternehmen Duke Realty haben gleich drei Analysehäuser zum "Kaufen" empfohlen.
Michael Carroll von RBC Capital Markets sieht neben Gewerbeimmobilien-Firmen auch den Krankenhaus-Betreiber Health Care Reit als interessantes Papier. Durch die US-Gesundheitsreform werde die Gesellschaft von steigenden Patientenzahlen profitieren. Der faire Kurs liege mehr als zehn Prozent über der gegenwärtigen Notierung.
- Grunderwerbssteuer
Die spanische Regierung hat die Grunderwerbsteuer in diesem Jahr von sieben auf acht Prozent des Kaufpreises angehoben. Für Eigentumswohnungen wurde sie aber inzwischen wieder auf vier Prozent halbiert. Damit will Madrid Banken helfen, Apartments aus der Konkursmasse insolventer Bauträger loszuschlagen.
- Grundbucheintragung
Die Kosten für die Grundbucheintragung und die Notargebühren belaufen sich auf jeweils 1,5 Prozent des Immobilienpreises. Die Maklercourtage in Höhe von sieben Prozent des Kaufpreises tragen die Verkäufer. Die jährliche Grundsteuer und die Kommunalabgaben für die Bereitstellung von Versorgungsanschlüssen und Müllgebühren betragen je nach Hebesatz der Gemeinde 0,2 bis 0,3 Prozent des Immobilienwerts. Bei einem Haus mit einem Marktwert von 200.000 Euro sind es maximal 600 Euro.
- Spekulationssteuer
Schnäppchenjäger sollten beachten, dass Spanien eine Spekulationssteuer eingeführt hat. Beim späteren Verkauf kassiert der Staat 35 Prozent auf den erzielten Gewinn. Eine Fiskalabgabe von maximal 35 Prozent wird in reduzierter Form auch im Erb- oder Schenkungsfall als Wertzuwachssteuer fällig. Sie fällt für die Bedachten umso geringer aus, je länger sich die Immobilie zuvor bereits im Besitz des Schenkers oder Erblassers befunden hat.
- Finanzierungen
Spanische Banken bieten Finanzierungen von bis zu 100 Prozent des Kaufpreises für Objekte an, die sich in ihrem Besitz befinden. Deutsche Institute finanzieren nur zurückhaltend Immobilien in Spanien. In der Regel bestehen sie darauf, dass sie als Sicherheit Zugriff auf eine weitgehend entschuldete Immobilie in Deutschland oder ein Wertpapierdepot bekommen.
No hay comentarios:
Publicar un comentario